Dažnai tenka girdėti žmones sakant, kad jie nesirenka investuoti į nekilnojamą turtą, nes ilgalaikė akcijų rinkos grąža, palyginus su NT grąža yra didesnė.

Kai jie tai sako, nepastebi keletą esminių dalykų.

Pirmiausia, kai žmonės mini akcijų rinka, tai, ką jie iš tikro turi galvoje yra S&P 500 ar Dow Jone indeksai. O tai nėra akcijų rinka. Greičiau, tai indeksai, sudaryti iš pirmaujančių JAV kompanijų. Dažnai išgirsite, kad vidutinė akcijų investicinė grąža yra apie 7-10% per metus. Tai iš esmės paremta indeksų grąža, o ne pačia rinka.

Antra, tuo tarpu 7-10% proc. yra gera grąža vidutiniam žmogui, tai nėra gera grąža profesionaliam investuotojui. Be to kai žmonės lygina NT grąžą ir akcijų grąža, dažnai jie vertina tik vieną nekilnojamo turto pelno centrą  – pabrangimą.

Realybėje yra keturi būdai, kaip jūs galite uždirbti iš nekilnojamo turto, todėl, jeigu sudėti juos kartu, susidaro gerokai didesnė grąža nei iš akcijų rinkos. Šie pelno centrai yra priežastis, kodėl NT yra vienas iš mėgstamiausių Roberto Kijosakio bei daugelio kitų turtingųjų investavimo įrankių.

Dėmesio: atkreipiame dėmesį, kad  albame apie investicinį nekilnojamą turtą – NT objektus, nupirktus specialiai tam, kad generuotų pajamas, o ne asmeninę gyvenamąją nuosavybę.  Kaip  nekarta yra minėjęs Robertas Kijosakis, žinomas JAV investuotojas bei populiarios knygos „Turtingas tėtis, vargšas tėtis“ autorius – jūsų namas nėra aktyvas. Jis traukia pinigus iš jūsų kišenės. Tačiau jūsų investicinis NT yra aktyvas, jeigu investuojate tinkamai, nes jis deda pinigus į jūsų kišenę.

Taigi, kokie tie keturi pelno centrai, kuriuos galima panaudoti investuojant į NT?

Pinigų srautas iš valdymo


hr9j9XeJeigu jūs turite investicinį NT, jūs turėsite nuomininkų. Kiekvieną mėnesį jie mokės jums nuomą. Panagrinėkime, ne patį pelningiausią (turint pakankamai žinių ir patirties galima rasti, kur kas didesnę grąžą vien tik iš nuomos duodančių objektų) iš NT nuomos objektų. Tarkime, kad jūs turite butą, kurį nuomojate už 250 Eur per mėnesį. Per metus, tai 3000 Eur pajamų.

Atimkime išlaidas, kurios apims mokesčius, draudimą, nuosavybės valdymą, remonto atidėjimus ir pan. (Į tai neįtraukta jūsų skola – apie ją vėliau).

Demonstraciniais šio pavyzdžio tikslais, tarkime, kad jūsų mėnesio išlaidos yra 30 Eur (komunalinių paslaugų mokesčiai neįskaičiuoti, nes jie mokami papildomai prie nuomos kainos). Tuomet jūsų pinigų srautas iš bus 220 Eur/mėn. Tai vadinama grynosiomis veiklos pajamomis (GVP). 

Iš savo GVP jūs mokate paskolos įmoką (jeigu esate ją paėmę). Tarkime, kad mūsų pavyzdyje, jūs turite 60 000 Eurvertės butą, kuriam paimta paskola  48000 Eur 30 metų su dabartinėmis palūkanomis bei banko marža ~1,8%. Tokiu atveju paskolos įmoka bus ~180 Eur/mėn. (pasirinkus anuitetinį mokėjimą)

Taigi, jūsų nuomos pajamos 250 Eur minus jūsų veiklos išlaidos 30 Eur minus paskolos įmoka 180 Eur, lygu 40 Eurteigiamas pinigų srautas. Padauginus iš 12 mėnesių, tai lygu 480 Eur pinig7 srauto per metus. Padalinus 480 eur iš jūsų investuotos sumos į butą (pradinio įnašo) 12 000 Eur, tai reiškia  4% pinigų investicinę grąžą.

Tačiau tai nėra istorijos pabaiga. Pereikime prie kito pelno centro – amortizacijos.

Amortizacija

home-loan-figuresAmortizacija – tai jūsų paskolos mokėjimo koncepcija. Kiekvieną mėnesį, kai jūs mokate paskolos įmoką (arba tiksliau jūsų nuomininkai moką ją vietoje jūsų) iš savo grynųjų veiklos pajamų, dalis įmokos panaudojama paskolai dengti, o dalis palūkanoms. Kai girdite ką nors kalbant apie 30  metų fiksuotų palūkanų pilnai amortizuotą paskolą, tai reiškia, kad kai jūs atlikite visas 360 mėnesinių paskolos įmokų, termino pabaigoje paskola bus pilnai išmokėta.

Kadangi nuomininkai moka jums nuomą ir ta nuomos suma dengia jūsų paskolos įmoką, paskolos dalis, įtraukta į jūsų paskolos įmoką, iš esmės jums yra pelnas. Panagrinėkime, kaip tai atrodo realybėje su mūsų pavyzdžio 48 000 Eur paskola.

Pirmais metais, jūs mokėsite 864 Eur palūkanų ir 1208 Eur  paskolos.  Laikui bėgant, palūkanų dalis įmokoje mažėja, o paskolos dalis didėja. Tačiau šiam kartui panaudosime šiuos skaičius.

Tai – 1208 Eur pelno Jums. Tai tikra nuosavybė jūsų NT objekte, kuri yra išpirkta ir priklauso jums.

Jeigu mes pridėsime 1208 Eur prie 480 Eur veiklos pajamų, tai sudarys 1 688 Eur pajamų per metus, 14% metinę grąžą nuo jūsų investuotų 12 000 Eur.

Jūs jau viršijate vidutinę akcijų rinkos grąža ir dar liko du pelno centrai, kurių nepaminėjome.

Nusidėvėjimas

Asset-depreciationTai dažnai vadinama menamomis pajamomis. Supaprastinta nusidėvėjimo koncepcija atrodo taip – jūsų NT sudaro dvi dalys – žemė ir žemės patobulinimai, pvz. jūsų namas.

NT vertintojai priskiria jūsų nuosavybei vertei procentines išraiškas, remiantis šiomis dviem dalimis. Pavyzdžiui, 20% žemės vertei ir 80% vertės patobulinimui. Bėgant laikui, namas būklė blogėja, taigi valstybė (turėtumėte pasitikrinti su savo mokesčių konsultantu ar jums tai taikoma) leidžia jums nurašyti 90% NT vertės per tam tikrą metų skaičių. Gyvenamiesiems namams jis yra 20 metų. Dėl kitų pastatų terminų galite pasitikslinti VMI informacijoje.

Taigi, jūsų 60000 Eur butas turi 54000 Eur, kurie gali būti nurašyti per 20 metų, kas yra lygu 2700 Eur per metus. Ši suma yra nurodoma, kaip pajamų netekimas, nors iš tikro nebuvo jokių išlaidų iš jūsų kišenės.

Pažvelkime, kodėl tai vadinama menamomis pajamomis.

Jeigu jūs mokate 15% pelno mokestį, tai reiškia, kad 15% nuo 2700 Eur leis sutaupyti 405 Eur nuo mokesčių. 

Pridėkime šiuos 405 Eur prie jau esamų 1688 Eur, ir dabar jau turėsime 2093 Eur/metus, 17% investicinę grąžą nuo 12000 Eur

Pažvelkime į paskutinį pelno centrą – pabrangimą.

Pabrangimas

house-graphic-300x220Tai desertas jūsų tortui. Mes nerekomenduojame investuoti į NT tikintis pabrangimo, ir patys to nedarome. Mes esame pinigų srauto investuotojai, tačiau mums patinka mūsų turto brangimas. 🙂

Paimkime konservatyvų scenarijų (Lietuvoje 1996-2015 metų vidurkis, kur kas didesnis), tarkime jūsų turtas brangsta vidutiniškai 3% per metus. Tai sudaro 1800 Eur nuo jūsų 60 000 Eur turto vertės per metus.

Pridėkite šią sumą prie jūsų 1688 Eur ir jūs turėsite 3488 Eur. Tai 29% investicinė grąža nuo jūsų 12000 Eur pradinių investicijų į 60 000 Eur butą.  Ir tokia grąža vienareikšmiškai lenkia akcijų rinką ilguoju laikotarpiu. Ir ji yra visiškai teisėta ir legali.  

Didinkite savo investavimo į NT raštingumą

Šio tipo pajamos pasiekiamos daugumai, jeigu suprantama, kaip aptikti tinkamą NT sandorį ir teisingai vesti buhalteriją. O tam reikia aukšto finansinio raštingumo lygio.

Jeigu jūs domitės investavimu į NT, mes kviečiame jus pasidomėti mūsų nuotoliniu video kursu „Investavimo į NT paslaptys„. Tai 7 užsiėmimų video kursas, kuris padės jums pasirengti savo NT sandorių paieškai ir išnaudoti NT stabilių pajamų generavimui.

Straipsnio originalą rasite čia: http://starfish.academy/lt/4-pelno-centrai-kurie-daro-nt-viena-galingiausiu-investiciju/